国内暴雷与赴美上市 长租公寓是否能走的长远

2019-10-28 10:37:43 523次浏览

导读:   中国商报/中国商网近日,国内第三大长租公寓企业上海青客时尚生活服务股份有限公司向美国证券交易所递交了招股说明书。不久前,国内另外两家知名长租公寓企业自如公寓和蛋壳公寓也传出赴美上市的消息。值得注意的是

中国商报/中国商业网(记者周子怡)近日,中国第三大长期租赁公寓公司上海青科时尚生活服务有限公司(以下简称青科公寓)向美国证券交易所提交招股说明书。不久前,中国另外两家著名的长期租赁公寓企业,自由公寓和蛋壳公寓,也听到了在美国上市的消息。值得注意的是,目前,国内长期租赁公寓行业不断如雷贯耳,一些“玩家”纷纷离开。那么,为什么这种现象会出现在我国的长期租赁公寓行业,一方面是大量的海外上市,另一方面是持续的雷暴?

这张照片来自cnsphoto。

拥挤的列表与雷暴共存。

10月8日,青科公寓向美国证券交易所提交招股说明书,拟以美国存托股票(ads)的形式筹集至多1亿美元,交易代码为“qk”。摩根士丹利和CICC共同担任此次ipo的承销商。

关于募集资金的使用,青科公寓在招股说明书中表示,此次上市募集的资金将用于扩大所覆盖的公寓和房间数量。技术和基础设施投资;用于一般操作目的。

不久前,中国另外两家领先的长期公寓租赁公司也报告在美国上市。据悉,蛋壳公寓计划最早于今年在美国上市,筹资金额为6亿至7亿美元。自由式公寓可能于2020年在美国上市,筹资金额为5000-10亿美元。

数据显示,自由公寓、蛋壳公寓和青科公寓是中国长期租赁公寓市场中非房地产企业的典型代表。截至今年6月30日,总融资超过1亿美元的青科公寓已运营96,800套住房,蛋壳公寓拥有500,000多间管理房,估计价值20亿美元,免费公寓拥有近850,000间管理房,估计价值50亿美元。

值得注意的是,当国内几家领先的长期租赁公寓企业计划在美国上市时,许多中小型长期租赁公寓企业如雷贯耳。今年9月底,杭州一家长期租赁公寓企业杭州德裕科技(Hangzhou Deyu Technology)报告称,资本链已经断裂。今年8月,乐嘉公寓宣布破产。此外,杭州鼎佳、遇见公寓等许多长期租赁公寓公司也长期下跌。

通策研究所发布的《雷雨清单》显示,从2017年2月到2019年3月,家长租用的20多个品牌的公寓数量下降,主要是由于“资本链断裂”。

此外,许多房地产开发商宣布,他们将暂停甚至剥离今年的长期公寓租赁业务。万科、碧桂园、世通等房企暂停了长期租赁公寓业务的扩张,龙狮、元阳等房企甚至剥离了长期租赁公寓业务。

该行业未来将走向何方

中国的长期租赁公寓行业经历了一波上市潮和一波雷雨并存的局面。这一现象背后的原因都指向一个关键词——缺钱。事实上,资本链的断裂不仅导致大量长期租赁公寓企业如雷贯耳,还促使它们寻求上市融资以缓解资本压力。财经评论员严跃进对《中国商报》记者表示,资金短缺是长期租赁公寓行业面临的一个主要问题。长期租赁公寓企业的租金收入普遍不高。上市可以缓解资金压力,在一定程度上规避风险。

以青科公寓为例。虽然公司已经完成了四轮融资,但现金流并不理想。数据显示,截至今年6月底,青科公寓总资产20.3亿元,总负债27亿元,资产负债率高达133%。青科公寓账户现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元。根据青科公寓2018年5.8亿元的“老化”率,这一数额不足以维持其一年的支出。

招股说明书显示,青科公寓在2017财年和2018财年处于亏损状态,净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2019年6月30日,青科公寓2019财年前三季度亏损3.73亿元,同比增长16.72%。

据了解,青科公寓的大部分收入是租金收入,但青科公寓的月租金和租金利差逐年下降。数据显示,2017-2018财年,青科公寓税前月平均租金分别为1299元和1272元,而2019财年前9个月税前月平均租金为1149元,同比下降10%。公司2017、2018和2019财年前9个月的租金利差分别为33.9%、30.7%和25.1%,呈显著下降趋势。

事实上,青科公寓已经亏损多年,资不抵债,这是长期公寓“高收入低产出”商业模式的缩影。今年8月,乐嘉公寓宣布公司没有营业收入,无力偿还客户债务,并停止营业。乐嘉公寓表示,经过仔细思考,公司已经深刻认识到“高进低出”的商业模式存在巨大的缺陷和风险,内部管理制度缺失等诸多问题导致了所有业务运营的关闭。

房地产咨询公司凯瑞(Kerry)的研究数据显示,长期租赁公寓行业的平均利润水平仅为2%至4%,现金流恢复周期至少需要六年以上。根据房地产咨询公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)的分析,目前长期租赁公寓行业的租金回报率不到2%,远低于融资成本。

关于长期公寓的未来发展,颜跃进告诉《中国商报》记者,长期公寓租赁企业不一定需要追求长期公寓租赁,但可以提出灵活过渡的短期需求问题,以降低融资成本,提高资金使用效率。